不動產 IRR・ROE 計算器
模擬以房貸購入的出租物件 — 持有期間的報酬、現金流與權益變化。
情境
儲存在此瀏覽器。登入後可跨裝置同步。
進階設定▾
微調貸款、支出、出售成本與稅務。在您變更前會使用預設值。
結果
持有期間: 20 年· 最佳出售
稅前 IRR
內部報酬率：使所有現金流（頭期款支出、每年收支、最終出售淨收入）現值為零的年化報酬率。3.0%
槓桿後・年化
稅後 IRR
以稅後現金流與稅後出售淨收入計算的 IRR，已扣除租金所得稅與出售時的資本利得稅。3.0%
扣除所得稅與資本利得稅後
平均 ROE
持有期間各年權益現金報酬（當年收支 ÷ 年初權益）的平均，僅計現金流。-4.3%
年度權益現金報酬平均
權益倍數
持有期間回收總額（所有現金流＋出售淨收入）÷ 投入資金。2.0 倍代表回收為投入的兩倍。2.35x
回收總額 ÷ 投入資金
現金報酬率
第 1 年稅前收支 ÷ 投入資金，第一年的單純報酬率。-7.6%
第 1 年
資本化率（Cap）
第 1 年淨營運收益 ÷ 購買價格，與融資無關的物件自身報酬率。1.3%
第 1 年 NOI ÷ 價格
每月還款
每月房貸本利還款，不含房地產稅、保險與管理費。￥79,503
本金與利息
投入資金
前期總現金：頭期款＋交易成本，是衡量所有報酬的基準。￥7,500,000
頭期款＋交易成本
貸款金額
借款本金 = 購買價格 − 頭期款。￥24,000,000
出售淨收入
出售時可拿到的現金：售價 − 出售成本 − 剩餘貸款餘額（稅前）。￥29,994,879
清償貸款與出售成本後
何時出售 — 資本效率的變化
隨著權益累積，被綁住資本的總報酬（綠線）通常會下降。IRR 最高的年份年化報酬最大；當年度總 ROE 低於再投資門檻時，把資本轉投他處更有效率。兩條玫瑰色線（右軸）已扣除你陸續投入的現金。將游標移到圖例可看定義，點擊可隱藏/顯示該線。
點擊年份以設定持有期間
最佳出售年（IRR 最大）
第 20 年稅後 3.0%
財富最大出售（再投資 @ 8%）
第 2 年第 35 年達 ￥7077.1万
資本高效持有（總 ROE ≥ 8%）
持有至第 3 年之後再投資
持有 vs 出售再投資 — 第 35 年的財富
每根長條代表：若於該年出售並將淨收入與各年現金流以 8% 門檻再投資，到第 35 年的稅後總財富。最高的長條（第 2 年）為財富最大的出售時機；與 IRR 高點不同，它計入再投資實際可得的報酬。
現金流與累計現金流
物件價值、權益與貸款餘額
逐年明細
| 1 | ￥1,368,000 | ￥981,600 | ￥386,400 | ￥475,630 | ￥478,406 | -￥567,637 | ￥30,600,000 | ￥23,521,594 | ￥7,078,406 | -9.5% |
| 2 | ￥1,374,840 | ￥992,808 | ￥382,032 | ￥465,974 | ￥488,063 | -￥572,005 | ￥31,212,000 | ￥23,033,531 | ￥8,178,469 | -8.1% |
| 3 | ￥1,381,714 | ￥1,004,198 | ￥377,516 | ￥456,123 | ￥497,914 | -￥576,521 | ￥31,836,240 | ￥22,535,617 | ￥9,300,623 | -7.0% |
| 4 | ￥1,388,623 | ￥1,015,774 | ￥372,849 | ￥446,073 | ￥507,964 | -￥581,188 | ￥32,472,965 | ￥22,027,653 | ￥10,445,312 | -6.2% |
| 5 | ￥1,395,566 | ￥1,027,538 | ￥368,028 | ￥435,820 | ￥518,217 | -￥586,009 | ￥33,122,424 | ￥21,509,436 | ￥11,612,988 | -5.6% |
| 6 | ￥1,402,544 | ￥1,039,495 | ￥363,049 | ￥425,360 | ￥528,677 | -￥590,988 | ￥33,784,873 | ￥20,980,759 | ￥12,804,113 | -5.1% |
| 7 | ￥1,409,556 | ￥1,051,648 | ￥357,908 | ￥414,689 | ￥539,348 | -￥596,129 | ￥34,460,570 | ￥20,441,412 | ￥14,019,158 | -4.7% |
| 8 | ￥1,416,604 | ￥1,064,001 | ￥352,603 | ￥403,803 | ￥550,234 | -￥601,434 | ￥35,149,781 | ￥19,891,178 | ￥15,258,604 | -4.3% |
| 9 | ￥1,423,687 | ￥1,076,558 | ￥347,129 | ￥392,696 | ￥561,340 | -￥606,908 | ￥35,852,777 | ￥19,329,837 | ￥16,522,940 | -4.0% |
| 10 | ￥1,430,806 | ￥1,089,322 | ￥341,483 | ￥381,366 | ￥572,671 | -￥612,553 | ￥36,569,833 | ￥18,757,167 | ￥17,812,666 | -3.7% |
| 11 | ￥1,437,960 | ￥1,102,298 | ￥335,662 | ￥369,807 | ￥584,230 | -￥618,375 | ￥37,301,229 | ￥18,172,937 | ￥19,128,292 | -3.5% |
| 12 | ￥1,445,149 | ￥1,115,489 | ￥329,660 | ￥358,015 | ￥596,022 | -￥624,376 | ￥38,047,254 | ￥17,576,915 | ￥20,470,339 | -3.3% |
| 13 | ￥1,452,375 | ￥1,128,900 | ￥323,475 | ￥345,985 | ￥608,052 | -￥630,561 | ￥38,808,199 | ￥16,968,863 | ￥21,839,336 | -3.1% |
| 14 | ￥1,459,637 | ￥1,142,534 | ￥317,103 | ￥333,711 | ￥620,325 | -￥636,934 | ￥39,584,363 | ￥16,348,538 | ￥23,235,825 | -2.9% |
| 15 | ￥1,466,935 | ￥1,156,397 | ￥310,539 | ￥321,191 | ￥632,846 | -￥643,498 | ￥40,376,050 | ￥15,715,692 | ￥24,660,359 | -2.8% |
| 16 | ￥1,474,270 | ￥1,170,491 | ￥303,779 | ￥308,417 | ￥645,620 | -￥650,258 | ￥41,183,571 | ￥15,070,072 | ￥26,113,499 | -2.6% |
| 17 | ￥1,481,641 | ￥1,184,823 | ￥296,819 | ￥295,386 | ￥658,651 | -￥657,218 | ￥42,007,243 | ￥14,411,421 | ￥27,595,822 | -2.5% |
| 18 | ￥1,489,050 | ￥1,199,395 | ￥289,654 | ￥282,091 | ￥671,946 | -￥664,383 | ￥42,847,387 | ￥13,739,475 | ￥29,107,912 | -2.4% |
| 19 | ￥1,496,495 | ￥1,214,214 | ￥282,281 | ￥268,528 | ￥685,508 | -￥671,756 | ￥43,704,335 | ￥13,053,967 | ￥30,650,369 | -2.3% |
| 20 | ￥1,503,977 | ￥1,229,283 | ￥274,694 | ￥254,692 | ￥699,345 | -￥679,342 | ￥44,578,422 | ￥12,354,622 | ￥32,223,800 | -2.2% |